W dzisiejszych czasach trudno wyobrazić sobie nowoczesny budynek, w którym nie zastosowano najnowszych technologii odpowiedzialnych za bezpieczeństwo. Oferują one szeroki wachlarz możliwości użytkownikom i znajdują zastosowanie w hotelach, galeriach handlowych oraz biurowcach. Podnoszą przy tym komfort użytkowania i obniżają koszty eksploatacji.

Building Managment System, zwany w skrócie BMS to atrakcyjny system monitorowania dedykowany m.in. dla sieci hotelowych. Oferuje on dodatkowo możliwość analizy i raportu, ponieważ pozwala zorganizować centralę nadzoru, która obejmuje wszystkie obiekty danego kompleksu. Umożliwia to monitorowanie na bieżąco wszystkich systemów.

Jeśli planujemy zainstalować BMS w nowym obiekcie, to należy uwzględnić to jeszcze na etapie projektowania. Uzgadnia się to z projektantami i wykonawcami w oparciu o szczegółowe wytyczne oraz standardy spełniające wymagania firm ubezpieczeniowych. Projekt taki realizowany jest w ciągu od 3 do 6 miesięcy. Integracja wszystkich podsystemów działa na zasadzie akwizycji danych, przetwarzaniu, a następnie sporządzaniu algorytymów, które posłużą do sterowania automatycznego konkretnymi instalacjami.

W przypadku już istniejących obiektów, właściciele również mogą zdecydować się na wyposażenie ich w system zarządzania budynkiem. Mogą wówczas wybrać wszystkie podsystemy albo tylko te, które ich najbardziej interesują. Jeśli zastanowimy się nad uzasadnieniem inwestycji w BMS, to trudno powiedzieć jednoznacznie, dla kogo będzie on niezbędny, a dla kogo nie. Ocenę tego faktu ułatwi z pewnością główna idea instalacji BMS, czyli połączenie dwóch pozornie wykluczających się rzeczy: zwiększenia bezpieczeństwa i komfortu gości oraz obniżenia kosztów eksploatacji obiektu i uproszczenie jego obsługi.

Na koszt uruchomienia BMS składają się następujące elementy: zakup urządzeń, które stanowić będą źródła informacji dla podsystemów, czyli sterowników i czujników, wykonanie instalacji oraz infrastruktury informatycznej, a także koszty szkoleń pracowników i niezbędnych zmian organizacyjnych. Właśnie dlatego tak ważne jest jeszcze przed rozpoczęciem projektu analiza nakładów i oczekiwanych efektów.

Korzyści dla inwestorów i właścicieli:

• Zwiększenie bezpieczeństwa ludzi i mienia 
• Obniżenie kosztów eksploatacji dzięki ograniczeniu zużycia mediów 
• Łatwość adaptacji przestrzeni typu open space 
• Efektywne wykorzystanie czasu pracy personelu technicznego 
• Łatwość konserwacji systemów i monitorowania stanu urządzeń
• Większy stopień wykorzystania powierzchni
• Łatwość rozliczeń z użytkownikami obiektu 
• Skuteczniejsza komunikacja wewnątrz firmy oraz z otoczeniem zewnętrznym
• Obniżenie stawek ubezpieczeniowych 
• Wzrost wartości użytkowej i rynkowej obiektu

Korzyści dla użytkowników:

• Większy poziom bezpieczeństwa pracowników
• Wyższy komfort środowiska pracy 
• Ponoszenie rzeczywistych kosztów za wykorzystane media 
• Łatwiejszy dostęp do nowoczesnych technologii teleinformatycznych i mediów transmisyjnych bez dodatkowych kosztów

Zintegrowany pakiet przeciwpożarowy w skład którego wchodzą systemy wykrywania i sygnalizacji pożaru, system oddymiania, gaszenia gazem, wykrywania tlenku węgla oraz dźwiękowy system ostrzegawczy to bardzo istotny element tzw. “grupy bezpieczeństwa”. Po wykryciu pierwszych symptomów pożaru instalacja gaśnicza zostaje aktywuje się automatycznie. Zostaje wymuszone prawidłowe postępowanie personelu podczas ewakuacji oraz następuje powiadomienie wszystkich służb ratunkowych: straży pożarnej, pogotowia i policji.

Obszar bezpieczeństwa obejmuje również system kontroli dostępu. Każda próba niekontrolowanego wejścia na teren obiektu jest błyskawiczne wychwycona i zgłaszana jako alert w systemie. Inicjuje to procedurę, która rejestruje intruza w systemie monitoringu, aktywuje blokadę wyjść w danej części budynku oraz wywołuje reakcję służb ochrony obiektu. Z kolei grupa komfortu i eksploatacji BMS zapewnia integrację sterowania systemami ogrzewania, oświetlenia i klimatyzacji.

Za sprawą ciągłego napływu danych możliwe jest zoptymalizowanie temperatury i oświetlenia. Wykorzystując informacje na temat rezerwacji pokoi, system samodzielnie podejmuje decyzję o obniżeniu temperatury zimą tylko w wolnych pokojach, a podniesieniu ją tuż przed zameldowaniem kolejnego gościa. Analogicznie sytuacja wygląda latem w przypadku klimatyzacji.

Scentralizowany system zarządzania budynku to również niższe koszty eksploatacji. System, który monitoruje pracę podległych podsystemów w trybie 24/7 jest w stanie samodzielnie zareagować na wszystkie wychwycone zdarzenia, racjonalizując tym samym wydatki dotyczące np. zużycia mediów. Dzięki współpracy z systemem obsługującym recepcję BMS jest w stanie płynnie dobrać i wyregulować pracę poszczególnych systemów, obniżając tym samym zużycie energii do opcji najbardziej ekonomicznej. Wystarczą mu do tego dane na temat stopnia obłożenia łóżek w hotelu.

Korzystając z kontroli dostępu system może śledzić miejsce pobytu hotelowego gościa i włączać lub wyłączać oświetlenie i regulować temperaturę. Rejestracja takich danych umożliwia bardzo szczegółowe obliczenie kosztów obsługi gościa. BMS ma możliwość współpracy z innymi istniejącymi instalacjami, jak choćby płatna telewizja hotelowa czy system telefonii. Zebrane informacje ułatwiają opracowanie zgodnych z potrzebami użytkownika danych do faktury lub rachunku.

Analiza i raportowanie to bardzo ważne zalety systemu BMS. Dzięki nim można porównać interesujące nas dane w zestawieniu dziennym, miesięcznym lub rocznym. Typ oraz zakres takiej analizy ograniczają jedynie potrzeby i wyobraźnia zarządcy hotelu.

Użytkownicy BMS cenią sobie jego wpływ na wzrost jakości świadczonych usług oraz własnej konkurencyjności. Stosowanie nowoczesnych, zintegrowanych rozwiązań zwiększa bezpieczeństwo i komfort pobytu gości, a także optymalizuje pracę personelu, a to w prosty sposób przekłada się na poprawę wizerunku obiektu.

Najczęstszymi zadaniami systemu są integracja, monitorowanie, kontrola, optymalizacja i raportowanie takich elementów jak:

• sterowanie ogrzewaniem osobnych pomieszczeń 
• sterowanie oświetleniem wewnętrznym i zewnętrznym w zależności od obecności i ruchu osób w pomieszczeniach, w oparciu o natężenie światła itp.
• sterowanie wentylacją, klimatyzacją i filtracją w oparciu o parametry jakości powietrza, tj. zawartość i wilgotność,
• symulacja obecności
• sieć teleinformatyczna
• ochrona bytu i mienia
• obsługa urządzeń audio-video i innych codziennego użytku
• system przeciwpożarowy
• system alarmowy i monitoringu
• system zasilania UPS
• system kontroli dostępu system pogodowy
• system personalizacji 

System BMS w hotelu pozwala zintegrować sterowanie ogrzewaniem, wentylacją, klimatyzacją, oświetleniem, windami, systemami bezpieczeństwa i mediami. Odpowiednio dobrany zwiększa efektywność i obniża koszty, źle zaplanowany – generuje awarie i utrudnia obsługę.

PRZEZNACZENIE I ZAKRES
☐ Czy BMS ma obejmować cały hotel czy tylko wybrane strefy (np. pokoje, lobby, sale konferencyjne)?
☐ Czy przewidziano integrację z systemami HVAC, oświetleniem, dostępem, windami i monitoringiem?
☐ Czy system będzie zarządzał mediami (energia, woda, gaz) z raportowaniem zużycia?
☐ Czy BMS obejmuje integrację z PMS hotelowym (np. automatyczne sterowanie klimatyzacją po zameldowaniu)?
☐ Czy przewidziano możliwość rozbudowy systemu w przyszłości (np. o nowe moduły)?

FUNKCJE I AUTOMATYZACJA
☐ Czy system pozwala na indywidualne sterowanie temperaturą w pokojach przez gości?
☐ Czy przewidziano automatyczne scenariusze (np. wyłączenie oświetlenia i klimatyzacji po wyjściu gościa)?
☐ Czy BMS umożliwia monitoring i optymalizację zużycia energii w czasie rzeczywistym?
☐ Czy dostępny jest system rezerwacji sal konferencyjnych z integracją z oświetleniem i klimatyzacją?
☐ Czy przewidziano aplikację mobilną lub panel dotykowy dla obsługi hotelowej?

BEZPIECZEŃSTWO
☐ Czy BMS integruje systemy PPOŻ, czujniki dymu, gazu i zalania?
☐ Czy system współpracuje z kontrolą dostępu do pokoi i stref hotelowych?
☐ Czy przewidziano monitoring CCTV z możliwością podglądu w BMS?
☐ Czy BMS posiada procedury awaryjne (np. automatyczne otwarcie drzwi ewakuacyjnych przy alarmie)?
☐ Czy system działa w oparciu o szyfrowane połączenia (cyberbezpieczeństwo)?

KOMFORT GOŚCI
☐ Czy goście mają możliwość sterowania oświetleniem, roletami i temperaturą z poziomu pokoju?
☐ Czy system dostosowuje się do obecności gościa (czujniki ruchu, karty hotelowe)?
☐ Czy przewidziano integrację z systemem „smart room” (sterowanie z tabletu lub telefonu)?
☐ Czy BMS pozwala na personalizację ustawień (np. preferowana temperatura w pokoju VIP)?
☐ Czy scenariusze świetlne i klimatyczne są ciche i płynne (bez nagłych zmian)?

ZARZĄDZANIE I RAPORTOWANIE
☐ Czy BMS posiada centralny panel do zarządzania wszystkimi instalacjami?
☐ Czy system generuje raporty zużycia energii, wody i gazu z podziałem na strefy hotelu?
☐ Czy dostępna jest archiwizacja danych i analiza trendów?
☐ Czy przewidziano alerty SMS/e-mail w przypadku awarii?
☐ Czy obsługa hotelowa otrzymała szkolenie z obsługi systemu?

SERWIS I UTRZYMANIE
☐ Czy dostawca oferuje serwis 24/7 i zdalne wsparcie techniczne?
☐ Jaki jest średni czas reakcji w przypadku awarii?
☐ Czy dostępne są aktualizacje oprogramowania i łatki bezpieczeństwa?
☐ Czy przewidziano redundancję systemu (backup danych, zasilanie awaryjne)?
☐ Czy podpisano umowę serwisową z harmonogramem przeglądów okresowych?

KOSZTY I FINANSOWANIE
☐ Czy kosztorys obejmuje projekt, sprzęt, instalację i oprogramowanie?
☐ Czy policzono oszczędności energii w perspektywie 3–5 lat?
☐ Czy dostawca oferuje leasing, abonament SaaS lub rozliczenia ratalne?
☐ Czy przewidziano budżet na szkolenie personelu i wsparcie techniczne?
☐ Czy uwzględniono koszt serwisu i modernizacji systemu w długim okresie?

Pamiętaj: BMS w hotelu to nie tylko oszczędności, ale też wyższy standard obsługi gości i bezpieczeństwo obiektu. Najważniejsze to wybrać system otwarty na rozbudowę i łatwy w obsłudze dla personelu.