- Inwestycje i Zlecenia
-
Firmy ▾
- Budowa basenów
- Firany i Zasłony
- Ekspresy do kawy
- Krzesła do restauracji
- Łóżka hotelowe
- Materace hotelowe
- Meble do hoteli
- Oprogramowanie dla gastronomii
- Programy hotelowe
- Ręczniki hotelowe
- System telewizji hotelowej
- Sejfy hotelowe
- Tapety obiektowe
- Tekstylia stołowe
- Wykładziny obiektowe
- Wyposażenie gastronomii
- Wyposażenie pralni
- Pościel hotelowa
- Zamki hotelowe
- Firmy
- Oferty
- Realizacje
- Porady i Rankingi
- Warszawa
- Katowice
- Wrocław
- Poznań
- Kraków
- Gdańsk
- Łódź
- Szczecin
- Bydgoszcz
- Rzeszów
- Lublin
- Olsztyn
- Zielona Góra
- Kielce
- Opole
Bezpłatnie wyślij zapytanie
Podaj jakich firm i ofert szukasz
Firmy złożą Ci oferty
Porównaj ceny i ważne parametry
Kupuj taniej i lepiej
Zyskaj korzystniejsze warunki zakupu
Za darmo, bez zobowiązań – Jedno zapytanie, wiele ofert od sprawdzonych firm
Dlaczego warto porównać oferty przez Zwiadowcę?
- Szybka wycena – jedno zapytanie trafia do wielu firm specjalizujących się w budowie hoteli i pensjonatów.
- Porównanie ofert – sprawdź różne technologie budowlane, rozwiązania architektoniczne i terminy realizacji.
- Opinie inwestorów – poznaj doświadczenia właścicieli hoteli, pensjonatów i ośrodków wypoczynkowych.
Ile kosztuje budowa hotelu w 2026 roku?
[Ceny, etapy, kalkulacja]
Budowa hotelu to jedna z najbardziej kapitałochłonnych inwestycji w segmencie nieruchomości komercyjnych. Całkowity koszt zależy przede wszystkim od standardu obiektu (2★–5★), liczby pokoi i powierzchni, a także lokalizacji oraz zakresu funkcji (np. restauracja, sale konferencyjne, spa, basen, parking podziemny). Różnice w tych parametrach potrafią zmienić budżet o kilkadziesiąt procent, dlatego już na starcie warto przyjąć spójne definicje wskaźników kosztowych.
W praktyce do szacowania używa się dwóch miar: PLN/m² GFA (koszt na metr kwadratowy powierzchni całkowitej) oraz PLN/pokój (cost per key). Pierwsza pomaga kontrolować koszt techniczny i porównywać oferty wykonawców, druga jest standardem branżowym ułatwiającym porównania między miastami i klasami hoteli. W dalszych sekcjach znajdziesz dokładne rozbicie kosztów, wzory obliczeń i przykładową kalkulację dla obiektu 100-pokojowego.
- Najpierw definiujemy program: liczba pokoi, standard, funkcje wspólne.
- Potem przeliczamy powierzchnie (NFA → GFA) i dobieramy stawki kosztowe.
- Na końcu dodajemy FF&E, OS&E, koszty miękkie, rezerwę i pre-opening.
Poniżej znajdziesz szczegółowe zestawienie kosztów, wzory obliczeń i przykładową kalkulację dla hotelu 100-pokojowego. Każdy element możesz podmienić na własne założenia, aby szybko uzyskać orientacyjny budżet inwestycji.
- GFA – powierzchnia całkowita brutto (m²).
- NFA – powierzchnia użytkowa netto (m²), np. pokoje i funkcje, bez części konstrukcyjnych.
- PLN/m² GFA – koszt techniczny budowy „na metr”.
- PLN/pokój (cost per key) – koszt przypadający na jeden pokój wraz z udziałem części wspólnych.
Jak szacować koszt budowy hotelu?
Do szybkiego i porównywalnego szacowania używa się dwóch uzupełniających się wskaźników. Pierwszy kontroluje koszt techniczny „na metr”, drugi porządkuje budżet „na pokój” wraz z udziałem części wspólnych.
GFA = liczba_pokoi × NFA_pokoju × (GFA/NFA)
Koszt_całkowity = (GFA × koszt_na_m²_GFA)
+ FF&E
+ OS&E
+ Soft_costs
+ Rezerwy
PLN/pokój (CPK) = Koszt_całkowity / liczba_pokoi
- Start od GFA: policz GFA na podstawie programu (liczby pokoi i funkcji). To klucz do rzetelnego PLN/m².
- Konwersja do PLN/pokój: CPK ≈ (koszt_na_m²_GFA × GFA_na_pokój) + udział FF&E/OS&E.
- Unikaj mieszania definicji: zawsze podawaj, czy koszt na m² dotyczy GFA, a nie NFA.
- Dolicz całość zakresu: FF&E, OS&E, soft costs, rezerwy i pre-opening często wynoszą łącznie 20–35% ponad koszt budowy.
Szybka konwersja między wskaźnikami (mini-przykład)
Założenia: 35 m² NFA/pokój, współczynnik GFA/NFA = 1,2, koszt_na_m²_GFA = 11 000 PLN, FF&E+OS&E = 90 000 PLN/pokój.
GFA_na_pokój = 35 × 1,2 = 42 m²
Koszt_budowy_na_pokój = 42 × 11 000 = 462 000 PLN
PLN/pokój (CPK) ≈ 462 000 + 90 000 = 552 000 PLN
- Mieszanie NFA z GFA przy stawkach na m².
- Brak ujęcia FF&E/OS&E i pre-opening w „koszcie całkowitym”.
- Porównywanie PLN/pokój bez tej samej listy funkcji (np. hotel z basenem vs bez).
- Brak rezerwy na nieprzewidziane i indeksacji cen materiałów.
Wypełnij formularz i porównaj oferty firm
Jak działa nasz serwis
Wystarczy, że odpowiesz na kilka krótkich pytań, a odezwą się do Ciebie zainteresowani specjaliści z Twojej okolicy. Otrzymujesz konkurencyjne propozycje wykonania - oszczędzasz czas i pieniądze. Niczym nie ryzykujesz: wystawianie zleceń nic nie kosztuje.
Krok 1. Określasz jakiej usługi lub produktu szukasz
W tym celu wybierz i wypełnij krótki formularz i sprecyzuj swoje oczekiwania, co do usługi lub produktu, którego szukasz. Im więcej podasz nam szczegółów, tym precyzyjniejsze otrzymasz oferty w odpowiedzi na Twoje zapytanie.
Krok 2. Znajdź zainteresowanych Wykonawców i Dostawców
Zainteresowane firmy zapoznają się z treścią i wymaganiami Twojego zapytania. Przygotowują oferty handlowe i przekazują je bezpośrednio do Ciebie. Firmy będą kontaktował się z Tobą telefonicznie, emailem i za pośrednictwem naszego serwisu.
Krok 3. Otrzymujesz niezobowiązujące oferty
Porównujesz otrzymane oferty i po dokonaniu wyboru możesz zamówić usługę lub produkt u firmy, która najbardziej Ci odpowiada. Nasza usługa jest 100% darmowa i niezobowiązująca. Nie jesteś zobowiązany do zakupu.
Utracisz wszystkie odpowiedzi.
Tylko pole opisu.
Aktualne koszty budowy hoteli (2026)
Ceny budowy hoteli w Polsce w 2026 roku utrzymują się na wysokim poziomie z powodu rosnących kosztów robocizny, energii i materiałów budowlanych. Różnice między segmentami wynikają głównie ze standardu wykończenia, powierzchni części wspólnych oraz zakresu wyposażenia (FF&E, OS&E). Poniższa tabela prezentuje orientacyjne widełki kosztów dla czterech typowych klas hoteli.
Różnice w kosztach wynikają nie tylko z jakości materiałów, ale również z poziomu automatyzacji systemów, liczby wind, stopnia przeszkleń oraz wymagań sieci hotelowej (np. Marriott, Hilton, Accor). Dla obiektów butikowych koszty mogą przekraczać nawet 20 000 PLN/m² przy unikalnych projektach wnętrz.
- W dużych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław) ceny są zwykle o 15–25% wyższe niż średnia krajowa.
- W mniejszych lokalizacjach turystycznych różnice sięgają –10% do –20% przy prostszych technologiach.
- Przy inwestycjach modułowych lub prefabrykowanych można uzyskać oszczędność rzędu 5–10%.
- Indeksacja cen materiałów budowlanych i stali w 2025 roku wynosi średnio 6–9% r/r.
Co wchodzi w koszt budowy hotelu?
Całkowity koszt inwestycji hotelowej obejmuje znacznie więcej niż samą konstrukcję budynku. Obejmuje zarówno tzw. koszty twarde (hard costs) związane z budową, jak i koszty miękkie (soft costs), wyposażenie oraz wydatki przygotowawcze. Poniżej przedstawiono cztery główne grupy kosztów, które należy uwzględnić w budżecie.
Hard costs (budowa)
- Roboty ziemne i konstrukcyjne, fundamenty, stropy, ściany nośne.
- Dach, elewacja, systemy techniczne MEP/HVAC (instalacje mechaniczne, elektryczne, sanitarne).
- Windy, schody, stolarka okienna i drzwiowa, izolacje akustyczne i cieplne.
- Wykończenia ścian, posadzek, sufitów oraz zagospodarowanie terenu wokół obiektu.
Fit-out, FF&E i OS&E
- Meble, oświetlenie, wyposażenie pokoi, łazienek, restauracji, recepcji i stref wspólnych.
- Sprzęt gastronomiczny, urządzenia pralnicze, wyposażenie zaplecza technicznego i housekeeping.
- FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment): elementy stałe – meble, armatura, oświetlenie, AGD.
- OS&E (Operating Supplies & Equipment): wyposażenie operacyjne – pościel, ręczniki, zastawa, dekoracje, materiały biurowe.
Soft costs (koszty miękkie)
- Projekt architektoniczny, branżowy i wykonawczy wraz z kosztorysem inwestorskim.
- Nadzory autorskie i inwestorskie, usługi inżyniera kontraktu, koordynacja BIM.
- Pozwolenia, uzgodnienia, opłaty środowiskowe i przyłączeniowe.
- Ubezpieczenia budowy, obsługa prawna i finansowa, zarządzanie projektem inwestycyjnym.
Pre-opening (uruchomienie hotelu)
- Rekrutacja i szkolenie personelu, przygotowanie operacyjne działów.
- Kampanie marketingowe, działania PR, sesje zdjęciowe, promocja otwarcia.
- Zakup systemów IT, PMS, POS, rezerwacyjnych oraz integracja z kanałami sprzedaży online.
- Zakupy materiałów eksploatacyjnych i pierwszego zatowarowania.
W kosztach budowy hotelu nie uwzględnia się zakupu gruntu, podatków i kosztów finansowania (np. odsetek od kredytu, kosztów emisji obligacji). Te elementy raportuje się oddzielnie jako część całkowitego budżetu inwestycyjnego (Total Project Cost).
Zbuduj model sumaryczny
Aby uzyskać orientacyjny koszt całkowity inwestycji hotelowej, należy połączyć wszystkie składniki kosztów: budowę (hard costs), wyposażenie (FF&E + OS&E), koszty miękkie oraz wydatki pre-opening. Poniższy przykład pokazuje, jak zsumować te elementy w prostym modelu obliczeniowym.
- Standard: Hotel 4★
- Liczba pokoi: 100
- Powierzchnia użytkowa pokoju: 35 m²
- Współczynnik GFA/NFA: 1,2 → GFA = 4 200 m²
- Stawka kosztu budowy: 11 500 PLN/m²
| Pozycja | Opis / Sposób obliczenia | Wartość (PLN) |
|---|---|---|
| Koszt budowy (hard) | 4 200 × 11 500 | 48 300 000 |
| FF&E + OS&E (15%) | 15% × 48 300 000 | 7 200 000 |
| Soft costs + rezerwy (20%) | 20% × 48 300 000 | 9 700 000 |
| Pre-opening (2%) | 2% × 48 300 000 | 1 300 000 |
| RAZEM | Suma wszystkich składników | ≈ 66 500 000 |
- PLN/m² GFA: ok. 15 800 PLN
- PLN/pokój (cost per key): ok. 665 000 PLN
Model ten prezentuje pełny koszt inwestycyjny (bez zakupu gruntu i finansowania) dla hotelu średniej klasy. Może on służyć jako punkt odniesienia przy rozmowach z wykonawcami, bankami lub markami hotelowymi. Różnice w standardzie, technologii czy lokalizacji mogą zmienić wynik o ±20–30%.
Jak obniżyć koszt budowy hotelu?
Istnieje wiele sposobów na ograniczenie budżetu inwestycji hotelowej bez utraty jakości funkcjonalnej. Klucz leży w optymalnym projekcie architektonicznym, efektywnym zarządzaniu powierzchnią oraz przemyślanym wyborze technologii i wykonawców. Poniżej zestawiono najskuteczniejsze strategie redukcji kosztów.
- Zredukować liczbę funkcji wspólnych. Mniejsze lobby, ograniczona strefa rekreacji lub brak rozbudowanego spa mogą obniżyć koszt nawet o 15–25%. W hotelach miejskich często wystarczy kompaktowa strefa recepcji i kawiarnia zamiast pełnego zaplecza wellness.
- Stosować prefabrykację i moduły pokojowe. Zastosowanie gotowych elementów konstrukcyjnych lub modułów łazienkowych skraca czas budowy i zmniejsza koszty robocizny. To rozwiązanie szczególnie efektywne przy projektach powtarzalnych – np. sieciach hotelowych.
- Wybierać lokalnych wykonawców i dostawców. Transport, logistyka i cła potrafią stanowić kilka procent całkowitego budżetu. Lokalne meble i materiały często spełniają te same normy jakości, oferując krótsze terminy dostaw.
- Optymalizować wskaźnik GFA/NFA. Skrócenie korytarzy, lepsze rozmieszczenie pomieszczeń technicznych i zaplecza pozwala uzyskać większą efektywność powierzchni (niższy współczynnik GFA/NFA). Każdy 0,1 punktu mniej w tym wskaźniku to nawet 5–8% oszczędności.
- Negocjować kontrakt w modelu GMP (Guaranteed Maximum Price). Ustalony z góry maksymalny koszt budowy przenosi ryzyko wzrostu cen na wykonawcę. Taki model wymaga jednak precyzyjnego projektu i dobrze określonego zakresu robót.
- Wczesne uzgodnienia z operatorem hotelowym, by uniknąć kosztownych zmian w trakcie budowy.
- Dobór energooszczędnych systemów HVAC i oświetlenia LED, które obniżają koszty eksploatacji.
- Wykorzystanie tańszych, lecz trwałych materiałów (np. fornir zamiast litego drewna, gres zamiast kamienia).
- Stopniowe uruchamianie części hotelu (np. fazowe otwarcie pięter) w celu rozłożenia wydatków.
Czego nie obejmuje koszt budowy hotelu?
W kalkulacjach inwestycyjnych warto jasno oddzielić koszty budowy od kosztów kapitałowych i operacyjnych. Z punktu widzenia inwestora „koszt budowy” dotyczy wyłącznie przygotowania i realizacji obiektu do momentu oddania do użytkowania. Poniżej wymieniono elementy, które zwykle znajdują się poza tym zakresem.
-
Zakup gruntu, podatki i koszty finansowania.
Wydatki na działkę inwestycyjną, podatki od nieruchomości, opłaty notarialne, odsetki od kredytów i prowizje bankowe nie są zaliczane do kosztów budowy. Stanowią osobną kategorię CAPEX – Capital Expenditures. -
VAT (jeśli nieodliczalny).
Podatek VAT może być kosztem inwestycji tylko wtedy, gdy inwestor nie ma możliwości jego odliczenia. W kalkulacjach porównawczych warto podawać zawsze ceny netto, aby uniknąć nieporozumień. -
Rezerwy operacyjne po otwarciu.
Środki na bieżące utrzymanie, marketing po otwarciu, wynagrodzenia czy zapasy magazynowe należą do kosztów operacyjnych (OPEX) i nie wchodzą do budżetu budowy.
Dla pełnego obrazu warto tworzyć dwa osobne budżety: Construction Budget (CAPEX) – obejmujący projekt, budowę i wyposażenie, oraz Operating Budget (OPEX) – dotyczący bieżącej działalności po otwarciu hotelu. Dzięki temu łatwiej jest planować finansowanie i kontrolować rentowność projektu.
Podsumowanie i praktyczne wskaźniki
Struktura kosztów budowy hotelu jest dość stabilna niezależnie od lokalizacji – zmieniają się jedynie proporcje pomiędzy częścią budowlaną a wykończeniową. W tabeli poniżej przedstawiono typowy rozkład procentowy głównych grup kosztów dla inwestycji hotelowych w Polsce w 2025 roku.
| Element | Udział w kosztach | Typowy zakres |
|---|---|---|
| Hard cost (budowa) | 55–65% | Zależnie od standardu, wielkości i technologii obiektu. |
| Fit-out, FF&E, OS&E | 15–20% | Wyposażenie pokoi, części wspólnych, restauracji, stref spa i techniki hotelowej. |
| Soft cost + rezerwy | 15–20% | Projekty, nadzory, pozwolenia, ubezpieczenia, zarządzanie projektem i rezerwy finansowe. |
| Pre-opening | 1–3% | Rekrutacja, szkolenia, marketing i przygotowanie operacyjne obiektu przed otwarciem. |
- Hard cost dominuje w projektach z prostą konstrukcją i mniejszym udziałem designu.
- Fit-out rośnie wraz z poziomem luksusu – hotele 4★–5★ często przekraczają 20% udziału wyposażenia.
- Soft cost jest wyższy w miastach z trudniejszym procesem administracyjnym (Warszawa, Kraków).
- Pre-opening zależy od strategii marki i wielkości kampanii promocyjnej.
Koszt Budowy Hotelu – Checklista dla Inwestora
Budowa hotelu to jedna z najbardziej kapitałochłonnych inwestycji w branży HoReCa. Wysokie nakłady wynikają nie tylko z zakresu robót budowlanych, ale także z wymogów prawnych, standardów wykończenia oraz rozbudowanych instalacji technicznych. Poniższa checklista pomoże Ci precyzyjnie zaplanować budżet, uniknąć błędnych założeń i trafnie porównać oferty wykonawców.
PLANOWANIE I KONCEPCJA
- ☐ Czy określono docelowy standard obiektu (np. 2★, 3★, 4★, aparthotel, hostel)?
- ☐ Czy zaplanowano liczbę pokoi, kondygnacji i funkcji (recepcja, gastronomia, SPA)?
- ☐ Czy oszacowano koszt budowy w przeliczeniu na m² PUM i PUM/hotelowy?
- ☐ Czy opracowano realny harmonogram i plan finansowy z rezerwą min. 10–15%?
PROJEKT I POZWOLENIA
- ☐ Czy posiadasz projekt architektoniczno-budowlany zgodny z wymogami hotelowymi?
- ☐ Czy przewidziano miejsce na zaplecze socjalne, techniczne, pralnię, magazyny?
- ☐ Czy projekt zakłada zgodność z przepisami ppoż., Sanepidu, BHP i dostępności?
- ☐ Czy wydano prawomocne pozwolenie na budowę i decyzje środowiskowe (jeśli wymagane)?
KOSZTY BUDOWLANE I INSTALACYJNE
- ☐ Czy kosztorys obejmuje roboty ziemne, fundamenty, konstrukcję, dach i elewację?
- ☐ Czy przewidziano pełną instalację: elektryczną, wod-kan, HVAC, ppoż., monitoring?
- ☐ Czy ujęto koszty wykończenia wnętrz (tynki, podłogi, sufity, malowanie)?
- ☐ Czy podliczono koszty zagospodarowania terenu (drogi, parkingi, zieleń)?
WYPOSAŻENIE I STANDARDY
- ☐ Czy budżet zawiera pełne wyposażenie pokoi: meble, oświetlenie, drzwi hotelowe?
- ☐ Czy zaplanowano wyposażenie łazienek, recepcji, kuchni i zaplecza gastronomicznego?
- ☐ Czy przewidziano systemy: telewizji hotelowej, zamków RFID, rezerwacji PMS?
KOSZTY UKRYTE I DODATKOWE
- ☐ Czy uwzględniono koszty odbiorów, certyfikatów, nadzorów i inspekcji branżowych?
- ☐ Czy w kalkulacji ujęto przyłącza (woda, kanalizacja, prąd, gaz)?
- ☐ Czy przewidziano koszty marketingowe, reklamy otwarcia i rekrutacji personelu?
- ☐ Czy zabezpieczono rezerwę finansową na błędy projektowe lub zmiany wykonawcze?
PORÓWNYWANIE OFERT WYKONAWCÓW
- ☐ Czy porównujesz nie tylko stawkę za m², ale też zakres robót i poziom wykończenia?
- ☐ Czy każda oferta zawiera pełny zakres instalacji, robót i odpowiedzialność za odbiory?
- ☐ Czy masz jasność, co nie jest wliczone w cenę (np. przyłącza, windy, wyposażenie)?
Cena budowy hotelu w 2025 roku może różnić się nawet o 30–40% w zależności od standardu, lokalizacji i modelu współpracy z wykonawcą. Zbyt ogólne kosztorysy często prowadzą do przekroczenia budżetu już na etapie stanu surowego. Zawsze weryfikuj oferty, pytaj o pełen zakres robót i współpracuj z firmami, które mają doświadczenie w realizacji obiektów noclegowych i hotelowych.
Szukasz firmy do budowy hotelu?
Wyślij jedno zapytanie i otrzymaj bezpłatne propozycje od sprawdzonych generalnych wykonawców hoteli. Porównaj doświadczenie, zakres usług i warunki współpracy, aby wybrać partnera najlepiej dopasowanego do Twojej inwestycji.
Twoje zapytanie trafi bezpośrednio do firm budowlanych, które niezobowiązująco przygotują swoje oferty – bez opłat i prowizji.
Wyślij bezpłatne zapytanie
Wypełnij formularz i porównaj oferty firm
Jak działa nasz serwis
Wystarczy, że odpowiesz na kilka krótkich pytań, a odezwą się do Ciebie zainteresowani specjaliści z Twojej okolicy. Otrzymujesz konkurencyjne propozycje wykonania - oszczędzasz czas i pieniądze. Niczym nie ryzykujesz: wystawianie zleceń nic nie kosztuje.
Krok 1. Określasz jakiej usługi lub produktu szukasz
W tym celu wybierz i wypełnij krótki formularz i sprecyzuj swoje oczekiwania, co do usługi lub produktu, którego szukasz. Im więcej podasz nam szczegółów, tym precyzyjniejsze otrzymasz oferty w odpowiedzi na Twoje zapytanie.
Krok 2. Znajdź zainteresowanych Wykonawców i Dostawców
Zainteresowane firmy zapoznają się z treścią i wymaganiami Twojego zapytania. Przygotowują oferty handlowe i przekazują je bezpośrednio do Ciebie. Firmy będą kontaktował się z Tobą telefonicznie, emailem i za pośrednictwem naszego serwisu.
Krok 3. Otrzymujesz niezobowiązujące oferty
Porównujesz otrzymane oferty i po dokonaniu wyboru możesz zamówić usługę lub produkt u firmy, która najbardziej Ci odpowiada. Nasza usługa jest 100% darmowa i niezobowiązująca. Nie jesteś zobowiązany do zakupu.
Utracisz wszystkie odpowiedzi.
Tylko pole opisu.
Budowa hoteli, pensjonatów w Zwiadowca
Zakład Obróbki Drewna Rafał Klich
Zakład Obróbki Drewna Rafał Klich ( Davanzali -drzwi z drewna )_ producent drzwi
Załóż konto i pozyskuj nowych klientów.
Bezpłatnie zaprezentuj firmę i
realizacje.